STJ define os efeitos da quitação de parcelas em atraso na alienação fiduciária de imóveis

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu como deve ser tratada a regularização de atrasos em financiamentos garantidos por alienação fiduciária de imóveis, especialmente após as mudanças introduzidas pela Lei nº 13.465/2017.

A decisão foi proferida sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288) e uniformiza o entendimento sobre quando o devedor pode retomar o contrato e quando terá apenas direito de preferência para adquirir o imóvel e deve ser observada por todos os tribunais do país.

O que está em jogo?

Na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do imóvel é transferida ao credor, até a quitação integral da dívida pelo devedor. Se houver atraso no pagamento das parcelas, a propriedade pode ser consolidada em favor do credor.

Ocorrendo o atraso no pagamento das parcelas, o devedor pode purgar a mora, mediante o pagamento dos valores em atraso, regularizando o contrato e evitando a consolidação da propriedade em nome do credor.

O que o STJ decidiu?

O STJ distinguiu dois cenários:

• Situações anteriores à Lei 13.465/2017: se a mora for quitada após a consolidação da propriedade, o ato deve ser desfeito com a retomada do contrato.
• Situações posteriores à Lei 13.465/2017: se a propriedade for consolidada sem que tenha ocorrido a purgação da mora, o devedor não retoma o contrato e passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, nos termos do artigo 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997.

Qual data base se aplica?

Segundo o Relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o fator determinante não é a data do contrato, mas:

• A data da consolidação da propriedade em nome do credor; e
• A data da purgação da mora.

Se a mora foi purgada antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, admite-se o restabelecimento do contrato, ainda que após a consolidação da propriedade. Após a vigência da lei, a purgação deve ocorrer antes da consolidação, sob pena de o devedor manter apenas direito de preferência para aquisição do imóvel.

No caso analisado, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia admitido a quitação da dívida até a arrematação do imóvel. O STJ reformou a decisão, afirmando que, após a nova lei, a regularização deve ocorrer antes da consolidação da propriedade.

A decisão:

• Uniformiza a interpretação sobre a regularização de atrasos;
• Aumenta a segurança jurídica nos procedimentos de execução extrajudicial; e
• Esclarece que, após 2017, com a consolidação da propriedade, o devedor fica limitado ao exercício do direito de preferência.

Em síntese, após a Lei 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade. Caso contrário, o devedor perde o contrato e mantém apenas o direito de preferência.

Nosso time de Corporate acompanha de perto os desdobramentos do Tema 1.288 e está à disposição para esclarecer dúvidas e avaliar os impactos práticos da decisão para credores, devedores e investidores do setor imobiliário.