STF reconhece imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas imobiliárias: reflexos no planejamento patrimonial e sucessório

O Supremo Tribunal Federal decidiu, em 19 de outubro, que a integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI independentemente da atividade da sociedade. Firmado por maioria no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, o entendimento alcança também holdings patrimoniais, empresas de locação, incorporadoras e SPEs.

A imunidade segue limitada ao valor destinado ao capital social, como já definido no Tema 796, e não protege operações em que o município comprove fraude ou simulação.

Da tese à prática

A tese firmada deverá ser observada pelo Judiciário, mas sua aplicação administrativa poderá exigir a adequação dos procedimentos municipais. Muitas leis locais reproduzem o art. 37 do CTN, que estende o teste de atividade preponderante à integralização. Não é preciso alterar essas leis para que o direito exista, embora a adaptação administrativa possa levar tempo.

Se o município mantiver a cobrança do ITBI em razão da atividade imobiliária da sociedade, poderá ser necessário impetrar mandado de segurança para assegurar o reconhecimento da imunidade.

O que avaliar em 2026

A decisão chega em momento de mudanças no ITCMD. A progressividade obrigatória foi introduzida pela EC 132/2023, observado o teto de 8% fixado pelo Senado Federal. A LC 227/2026, por sua vez, estabeleceu novas normas gerais para o imposto, incluindo a avaliação de quotas de sociedades fechadas, no mínimo, pelo patrimônio líquido ajustado pela avaliação de ativos e passivos a valor de mercado, acrescido do valor de mercado do fundo de comércio.

Os efeitos das mudanças no ITCMD dependerão da legislação de cada Estado e, quando houver aumento do imposto, da observância das anterioridades anual e nonagesimal. Conforme o calendário estadual, poderá haver oportunidade para realizar doações antes que regras mais onerosas se tornem aplicáveis. Nesse contexto, a imunidade do ITBI, que pode reduzir o custo de implementação dessas estruturas, reforça a conveniência de avaliar ou revisitar o planejamento patrimonial e sucessório ainda em 2026, à luz das particularidades de cada caso.

Para quem já recolheu o imposto

Quem pagou ITBI em integralizações abrangidas pelo entendimento do STF pode, em tese, pleitear a restituição, observado, em regra, o prazo de cinco anos contado de cada pagamento.

O alcance desse direito poderá ser afetado por eventual modulação de efeitos. Qualquer ressalva para ações em curso dependerá do marco temporal e das condições que a Corte venha a estabelecer. Por isso, é recomendável avaliar desde já o enquadramento da operação, os prazos disponíveis e a estratégia para recuperação dos valores.

O BVA acompanha de perto o tema e está à disposição para apoiar a avaliação de estruturas patrimoniais e sucessórias, o reconhecimento da imunidade perante os municípios e em juízo e a análise de pedidos de restituição.